龍山地区の開発事業はパー
無価値の土地は銀行へ、住民のごね得も無し
龍山国際業務地区の開発事業が最終的に終止符
[ソウルミーナ] 龍山国際業務地区の開発事業が最終的に終止符を打った。 土地所有者コレイルは5日午後、資産担保証券（ABS）1兆197億ウォンを金融機関（の土地信託）に返済して所有権移転登記をする計画だ。 所有権移転登記をするとドリームハブが付いている土地は、66.7％から59.6％に減少する。 現行法上、事業施行者が土地の面積の3分の2以上を保有していなければ、事業権を喪失することになる。 これによりこれまで行われた竜山開発関連の許認可も白紙化されることになった。 ソウル市は、事業権が喪失することに合わせて、来る12日にも一部龍山国際業務地区地区の指定を解除する予定である。
この指定が解除されると西部二村洞などの事業地に適用される土地取引の制限などの財産権の規制は解除されるため個別に付近一帯の再生事業をする予定である。 檀君以来最大の事業である龍山開発事業は、2007年31兆ウォン規模に始まって以来、6年間ビジネスを行う方法を置いて争いが生じ、約6400億ウォンの損失を残して歴史の中に消えることになる。
ソウル龍山駅周辺開発事業座礁の危機はこれまでにも何度も繰り返されてきた。
"ここは利害関係者がとても多いです。 出資社が多いため問題一つが解決されると、他の問題がまた出てくるようにかなりの期間が掛かりそうです。"この予想が的中したのだろうか。 龍山駅周辺開発事業は、2007年12月KORAILとサムソン物産コンソーシアム間で最初の事業契約が締結されて以来、現在までに開発事業中止の危機が来るたびに3回にわたり事業契約を変更したが、ついに霧散したのだ。
最近では、難航していた住民への補償をしない判決が確定するなど "対外的"朗報もあったが、30個もの開発事業への参加者間の補償費の用意などの財源確保の問題をめぐり対立を経験するなど、まさに韓国型地獄絵図を示して来ていた。
龍山駅周辺開発事業は龍山鉄道整備倉敷地と西部二村洞一帯の51万8000㎡（約15万7000坪）の国際業務施設建設をはじめ、流通、住宅、文化施設などを組み合わせた国際的なビジネスの中心地を造成する超大型プロジェクトだった。
出発時に28兆ウォンと予想された事業規模は最近までは30兆ウォンを上回るとさえ予想されていた。
事業施行者は、ドリームハブプロジェクト金融投資（PFV·以下ドリームハブ）である。 ドリームハブには、事業所（35万6000㎡）の売り手で あるコレイルが全株式の25％を出資し、ロッテ観光開発（15.1％）、KB資産運用（10.0％）、プルデンシャル（7.7％）、サムスン物産（ 6.4％）など30社が出資社参加していた。
ドリームハブの出資者は大きく4つに分けることができる。 KORAILとSH公社などの公的機関投資家とロッテ観光開発などの戦略的投資家（SI·Strategic Investor·経営権の確保を目的に資金を調達してくれる投資家）、プルデンシャルなどの財務的投資家（FI·Financial Investor·配当金などの利益を狙って不足している資金を調達してくれる投資家）、サムスン物産などの建設投資（CI·Construction Investor·施工を通じて利益を得る投資家）たちに30の機関や企業が参加している。 自己資本比率は、公共部門が29.9％、SIが26.45％、FIが23.65％、CIが20.0％という計画であった。
やってくるのは韓国型事態、詰まってしまったPF
その一方のソウル龍山区西部二村洞では龍山駅周辺開発に反対する住民と賛成する住民に分かれている。
2007年12月ドリームハブとコレイルの間で、1次土地売買契約を締結、2008年3月2次土地売買契約締結、ランドマーク建設設計コンペなどの初期には、順調に進行されたかに見えたこの事業に最初の危機が迫ったのは2009年4月だ。 ドリームハブ側が2次土地売買契約1次中途金など4027億ウォンを滞納して2兆4000億ウォンに達する3次土地売買契約を履行できない事態が発生したのだ。
2007年12月ドリームハブとコレイルの間で、1次土地売買契約を締結、2008年3月2次土地売買契約締結、ランドマーク建設設計コンペなどの初期には、順調に進行されたかに見えたこの事業に最初の危機が迫ったのは2009年4月だ。 ドリームハブ側が2次土地売買契約1次中途金など4027億ウォンを滞納して2兆4000億ウォンに達する3次土地売買契約を履行できない事態が発生したのだ。
1次契約金支払いなどの初期費用は、事業に参加した企業の投資（1兆ウォン）にできましたが、残りの費用はPF貸し出しの分譲代金に充当する計画だった。 ドリームハブは、総事業費のうち10兆ウォンをPFで調達する計画だった。 しかし商業·業務·住宅団地の分譲代金は、工事が開始されなければ確保できない資金です。 出資社の増資がない限り、PFに頼るしかない状況だった。 しかし、金融機関のPF貸し出しは中止され資金源が詰まってしまったのだ。
結局ドリームハブ側はコレイル側に事業契約の変更を要求し、2009年10月に土地代金の割賦期間の延長などを骨子とした1次事業契約の変更をすることになる。
変更された事業協約に基づいて2009年11月に2兆4000億ウォン規模の3次土地売買契約が締結されている。
しかし開発事業資金を確保するという根本的な問題は解決されていない状態だった。 資金確保策をめぐり、参加者間で意見の相違が発生した。
2010年8月末サムスン物産は、龍山駅周辺開発事業の資産管理会社（AMC）の龍山駅周辺開発株式会社の株式45.1％を譲渡するという意思をドリームハブ側に通知した。 ただしドリームハブ出資持分6.4％（640億ウォン）はそのまま維持することにした。 2010年9月末サムスン物産は、AMCの株式を譲渡して従業員も撤退させ、事実上の事業から手を引いた。 これによりドリームハブ2大株主となったロッテ観光が事業主催者の役割を引き受けるようになったのである。
再び訪ねてきた事業霧散危機 事業縮小
資金調達が困難となり、第4次土地売買契約締結が不可能になったのだ。 結局、2010年12月末コレイルが龍山国際業務地区のランドマークビルを先に分譲するなどの2次事業契約の変更をすることになる。 コレイル側のランドマークビルライン購入条件は、建設会社の支払保証1兆ウォンの出資社の増資3000億ウォンなど、ドリームハブ側で1兆3000億ウォンの新規資金を調達するという条件だった。
ランドマークビルライン買い取りというコレイル側の破格契約の変更に同意もかかわらず、課題は解決されなかった。 翌年3月には売買契約の締結が遅れたし、次の4月には第二次契約の中途金が延滞された。 2次協約の変更をし、コレイルがランドマークビルライン買い取り条件に掲げた建設会社の支払保証を通じた資金1兆ウォンを確保して出資社の増資を通じた資金3000億ウォン調達が失敗したからだ。
結局、昨年8月、KORAILとドリームハブ側は第三協約の変更を締結することになる。
2兆9000億ウォンに達する分譲前必要資金を確保するために、出資会社は4000億ウォンの資本金を拡充してコレイル側はランドマークビルライン買い取り契約金8300億ウォン、売上債権流動化1兆7000億ウォンなど総2兆5000億ウォンを支援する内容だった。 3次協約の変更後の昨年9月、コレイル側はドリームハブ側の4兆2000億ウォンのランドマークビル売買契約を締結し、ドリームハブ側は転換社債1500億ウォンを出した。 ランドマークビル施工者がサムスン物産に選ばれるなど、事業は巡航するかに見えた。
大株主の争い 土地収用も難航
巡航するようにした事業に危機が再び訪れた。コレイル側とロッテ観光側の意見の相違は、事業対象地である西部二村洞住民に対する補償計画発表から表面化した。
龍山駅周辺開発事業に含まれている西部二村洞の住宅所有者は約2200世帯である。 現在開発賛成同意率は56.4％で、土地収用が難航している。 許認可権を握っているソウル市は、住民補償協議の終了後、許認可を私与えるという立場だった。 西部二村洞住民補償問題が事業推進の大きな障害となっているのである。 西部二村洞住民たちも5年以上のあいだ財産権の制限を受けてきて被害を受けている状況がつづいた。
ドリームハブは、8月23日の理事会を開き、西部二村洞補償提案を可決した。 既存の所有住宅の面積まで坪当たり報酬単価で新しいマンションを供給を受けることができるとし、世帯当たり3000万〜3500万ウォンの移行支援金を支給するなどの内容だ。 法的補償金以外の人々に1兆ウォン台に達する付加的な利点を与える内部である。 業界では、法的補償額と民間補償額を合計すると約3兆ウォンの補償資金が必要になると試算した。
ドリームハブは、この財源確保のための事業所に建設予定の3つのビルの分譲予定売上高をもとに債券を発行して5兆6000億ウォンを調達する計画をたてた。このためランドマークビル（111階）、ブティックオフィスビル（77、88階建て2棟）、ペント·ラリウム（59階2棟）などが担保として提供される案だった。
しかしコレイル側は補償提案発表に反対した。 コレイル側が代わりに提示した財源確保策は、1兆4000億ウォンである龍山駅周辺開発事業資本金を3兆ウォンに増額するという内容だった。 増資を通じて外部の投資家の資金も引き込むという意味である。 結局コレイル側が出した資本金増額のための定款改正案は、この日の理事会で可決され、株主総会に議題が移った。 しかしコレイルの3兆ウォン増資案は、昨年9月10日開かれた株主総会で否決された。 これにより資金引き上げのタイミングを逃したコレイル側は一切の開発をあきらめることになった。
"ビジネスを放棄する場合、西部二村洞住民の反発と46％に達する政府関連機関の株式からもたらされる国家信頼度の問題は、プルデンシャルなどの外国企業が参加しているので、これによりもたらされる国際金融信用度問題の低下などは災害に近い事態が起るようになるだろう "と予想した。
（翻訳+要約：ﾈﾄ ミナ）
金銭的損害は現時点で6000億ウォン、3兆とか10兆と言われた被害も金を貸した銀行に更地が渡っただけということに、これから起きる訴訟の賠償予想額は2兆ウォン程度ということです、被害が予想外に少ないのは誰もお金を出さなかったからですね
