競売に出た家をそこに住んでるひとが落札する
借家競売渡された借り家の人…"直接落札してマイホーム"に
家の事情よく知ってオークションでは最も有利な応札者
［マイホームミーナ］先月3日、ソウル西部この品物は、中大型マンションだったが、最低入札価格が2億5600万ウォンに下がり、7人が入札競争を繰り広げた。 、結局鑑定価格(3億2000万ウォン)より2500万ウォンほど低い2億9506万ウォンを提示したイ氏が落札した。 イ氏は2012年からこの家（部屋）に住んでいた劣後賃借人だったが、直接入札に乗り出して保証金(2億4000万ウォン)を守ったのはもちろん、5500万ウォンの投資でマイホーム購入までできた。
深刻な伝貰(チョンセ)難の中にソウル・首都圏で、裁判所競売にかけられたマンションを、当該の賃借人が直接落札を受ける事例が2008年末のグローバル金融危機以降、4倍以上増えたことがわかった。 ソウル・首都圏マンションの伝貰保証金率(売買価格比保証金の割合)が70%に迫り、住んでいる家を直接入札して、マイホームを購入しようとする賃貸人が増えているためと解釈されている。
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このアパートに住んでいたイ某さんは何と、”自分の住んでいた家（部屋）を競売で競り落として自分の持ち家”にすることができたのです。
これってちょっと変だと思いませんか？ 実際に住んでるのに競売にかかってるわけですよ、もしも競り落せなかったらどうなっていたのでしょう。
▲７階建ての富林ベストヴィルアパート 競売は１階の(専用面積102.8平方メートル)
これには韓国特有の伝貰(チョンセ)という賃貸システムを理解しないとなりません。
イ某さんは伝貰(チョンセ)でお金を”大家さん”に預けてそこに住んでいたわけです
大家さんは預かったお金を運用して利益を出すというしくみが伝貰(チョンセ)といいます。ところが最近の景気後退でお金がなかなか利益を生んでくれません。たぶん大家さんはお金に困っているところに何かの支払いができなくなって裁判所が差し押さえをしてその部屋がが競売になったということのようです。
住んでいる人がいるのに”競売物件”になっちゃうということなのでしょうか。
実はその部屋の売買取引については簡単に調べることができました
アパート売買履歴
売買取引 29,800万ウォン 推定 N / A 月の負担額 85万ウォン
詳細型 詳細情報を取得する 供給面積 44坪 専用面積 113.09㎡（34.2坪）
竣工年 2004年 階数 1 取引時期 2014年02月
これは競売で取引された物件の情報です、とにかく”2億9506万ウォン”があれば買える部屋ということになります（月の負担額というのは元金の60％を4.05％の30年ローンで返済する時の支払額かな）
文中に出てくる保証金(2億4000万ウォン)を守ったのはもちろん＞＞＞これはチョンセとして２億4000万ウォンを預けていたわけですね。
ここで彼が落札できなかったら？ 大家さんがあたらしくなるだけで、今までどおり同じように住むことができた？ それは違いますよ、ここからが重要なところです
彼の預けた”２億4000万ウォン”というのは前の大家さんとの”個人的な貸し借り”でしたから大家さんがドロンしちゃうと彼は泣き寝入りするしかなかったのです、とは言ってもその部屋に”２億4000万ウォン”をあずけているのは確かなことですから落札価格との差額の5000万ウォンを用意すれば自分の家になったというんです。
めでたしじゃないかと思うでしょ、そこがちがうんです。 じつは大家さんとの約束は家を出て行く時に２億4000万ウォン(現金)を返して貰えるというのがチョンセなんです。 そしてチョンセは多くの場合大家さんとの口約束だけでお金が返ってくるものとされているということなのです。（銀行がかんでるんだけどね）
韓国のそーいうひとたちは２億4000万ウォンなんていう保証金を自前で持っているようなことはありません。これは銀行から借りたわけです、そのお金は銀行経由で大家さんの方に行くことになります、つまり競売にしてお金を回収したいのは銀行だということになります、それに対して”その銀行に借金をしているイ某さん”は劣後だということです。銀行としては２億4000万の返済がきちんと行われれば誰が支払うことになっても同じなので自分が入札しちゃうことはありませんけどね。
こうしてみるとチョンセで部屋を借りてそのお金で大家さんが運用益を出していればその部屋を出て行く時にチョンセを丸々返してもお金が残るぞっというおめでたいハナシにしか見えません。事実、運用益だけでこれまでは上手くいっていたのですね
ところが大家さんはお金がなくてお部屋は競売にかけられちゃったのでした。
とにかくチョンセとは住んでいるひとにお金を返さなきゃならないシステムです、そのため家を現金で買い取るよりも借りて住んだほうが預けていたお金がそのまま戻ってくるというのでソウルっ子には人気があるんです。でも景気後退で部屋を買う値段とチョンセの価格の差が無くなってきたぞっていうことを記事では言いたいようです
ではこのアパートが古くなって資産価値が下がってきたらどうなのでしょうか、また引越しをしたい時に売れるのでしょうか。 このへんが大変なところです、現在チョンセで家を借りている人は大家さんからもっとお金を寄越せといわれるでしょう、もしくは月々の家賃形式にしてくれと言われるかもしれません、そのどちらもソウルっ子には納得のいかないものなのです。家賃を払うのはヤダ？、家を買うのが納得がいかない？ その通りなんです。買っちゃったら今度は売れることを考えなきゃなりません、なぜなら支払いが終わる頃にはお部屋の価値が無くなっちゃうからですよ
ソウル型住宅思考はなかなか変えることができないようです。大型アパートでは分譲(銀行ローン)と賃貸と建設会社のやってるチョンセ式支払い(銀行ローン)がごちゃごちゃになっていたりします。所有権が入り組んでるんですね、しかも部屋の又貸しみたいなものもありますからローン支払い中の部屋をチョンセで貸してみたりすると利益が出ちゃった頃が忘れられなくて、”持ち家は貸すもの”、”住む家は借りるもの”といったソウルっ子ばかりなのが建て替えの時期になると刃傷沙汰になったりするんです。
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8日、不動産競売専門会社のジジオークションによると、昨年一年間裁判所の競売で落札されたソウル・首都圏マンション計一万205件のうち、賃借人が直接落札された割合は4.8%(489件)で2008年(1.1%)より4.4倍ほど増えた。 賃借人の落札の割合は2009年1.5%、2010年2.3%、2011年2.6%、2012年4.4%、2013年4.8%など毎年増加傾向を示してきた。 今年も1~2月賃借人が競売を通じて家主となったソウル・首都圏のマンションが48件に上り、休日と旧正月の連休を除けば、1日1件以上の落札されたわけだ。
賃借人が住んでいる家を直接落札されたら配当をもらう保証金で不足した金額だけ残金で支払えばよいという長所がある。 また、該当住宅に実際に居住しているため、物品の情報を詳細に把握でき、他の応札者よりも有利な位置に立つことができる。 特に優先順位が高い賃借人は保証金を完全に確保した状態のため、私の家の策定を目指し入札に乗り出す場合、落札可能性が非常に大きい。 このために住宅難の中に競争応札者より相対的に優位を占めている優先順位が高い賃借人たちが裁判所の競売に出る場合が増えている。 過去後の賃借人が相当な損害を甘受しても保証金を守るため、借家を落札を受けることとは変化した姿だ。
某不動産会社の研究員は、"賃借人がいる競売物件は落札者が保証金まで抱え込むことができるために入札者が高い価格を出すのは難しい"、"もし先順位の賃借人が直接競売に乗り出せば、落札が容易になるしかない"と説明した。
実際、今年1月7日、ソウル南部地裁で一度流札後、競売進行のされた九老区九老洞ラッキーマンション専用84.9㎡型は優先順位が高い賃借人李某氏が競争者7人を抜いて3億1410万ウォンに落札された。 このマンションは地下鉄2・7号線の乗換駅である大林駅と直接連結される超駅周辺団地へ、鑑定価格(3億3400万ウォン)は現在の実勢価格(3億3750万~3億7000万ウォン)より割安な方だった。 しかし、先順位の賃借人がいて、応札者らは入札価格を高く使用が困難であった反面、李氏の場合、保証金(1億9500万ウォン)に1億2000万ウォンくらいを加えて主人になることができた。
カンウンジジオークションのチーム長は"住宅競売で最も困難な現場確認面で賃借人は、確実な競争優位にあるために住宅価格上昇期にはテナントが住宅購入のために居住する家競売入札に乗り出すケースが増えそうだ"と話した。
とにかく”住宅を買う人が増えている”とか、そーいうことを記事にして”景気は上向き、買うなら今がチャンス”ということを煽り立てているんですが、ココでいいですか？ 競売になった部屋の大家さんってどうなっているんですか？
どうなっているんでしょうね？
そこに住んじゃったらそこから利益が出ないでしょ
