住宅の家賃収入の露出が懸念
韓国では部屋の賃貸に業者がいない？
手数料受けて住宅賃貸代行...ニホン式住宅賃貸管理業法2月に施行される
［今日のミーナ］60代のキム某氏夫婦は昨年6月6億ウォンを投資して京幾道華城市のワンルーム建物を買い入れた。 老後には相対的に力をあまりであり安定的な収益を出すためにレンタル事業が適当であると判断したからである。 しかし、6ヶ月が経った今、キムさんはワンルームの建物を売却しようか悩んでいる。 当初の予想とは異なり、毎月の入退室が数十回に達し、瑕疵補修の要求および使用料の延滞などが後を絶たず、一日中管理業務にぶら下げても、いつも時間が足りないからである。 キムさんは"手がとてもたくさんかかる、ちょっと年取った後にはしにくくなるようだ"と述べた。 キムさんのような悩みをしている人々のための手数料を得て賃貸業を代行してくれる事業が国内でも本格的に導入される。 その中に韓国になかった賃貸住宅管理業が来月から施行される予定だからだ。
しかし、賃貸管理会社に家を任せれば、家賃収入がそのまま露出されるという負担のために、家主がさっさと動かないだろうという予想も多い。
家賃収入を隠すために賃貸仲介業者がこれまで無かった？
12日、国土交通省によると、来月7日から賃貸住宅管理業者が家主に代わって、テナントからの賃料を受けて賃貸住宅を維持·管理する賃貸住宅管理業が施行される。 賃貸管理会社に運営を任せると、家主は、入居者と直接顔突き合わせて使用料を集金しなければならない負担を減らすことができ、瑕疵補修等の面倒なことから抜け出すという利点がある。 テナントの立場でも住宅の専門家の管理を受けることになり満足度が高くなる。
日本の場合、完全な賃貸住宅の80％である900万世帯を企業型の企業が管理しているほど、先進国ではすでに一般化された事業である。
我が国でも最近の住宅市場が分譲からリースに、傳貰から月貰に変わる傾向にあるうえ、資産に対する住宅の割合が70％以上のベビーブーム世代（1955〜63年生まれ）が老朽化のために賃貸物量をこぼし出す可能性が高く企業向けリース管理事業の見通しが明るいという分析が多い。
国土部関係者は"制度導入で賃貸事業が容易になって、市中の余裕資金が賃貸業に移動し、元・家賃私は解消にも役立つことができること"と述べた。
賃貸管理業者がこれまで無かった理由
しかし、賃貸管理業者や賃貸住宅の所有者の反応は芳しくない。 賃貸管理業者に委託する場合、家主の家賃収入がそのまま露出されるという点である。
新しい制度によると、賃貸管理業者は、自己管理型の場合、300世帯、委託管理型は、1,000世帯以上の住宅を管理する場合は、「賃貸住宅管理業者」として登録しなければならない。 このように義務登録賃貸事業者は、住宅の賃貸収入を申告するしかない。
2012年末に賃貸住宅管理業に進出したウリレオの関係者は「大家さんの中には総合所得税を出す場合が多いが、これらの収入が今より1000万ウォンだけ増えても税負担がはるかに大きくなる」とし、「現行の制度に施行されると賃貸管理業を育成するのではなく、現在の賃貸管理業ではなく縮小される副作用が懸念される」と指摘した。
実際に賃貸事業に飛び込んだか、進出を準備中の20以上の企業の多くは何とか義務登録は避けるという立場だ。 義務の登録を避けるために300室規模のオフィスビルを運用する299実は自己管理型にして、残りの1室は委託管理型で回すなどのヒントやテクニックが横行する可能性も排除できない。
業界ではこのような副作用を防ぐために、賃貸収入公開に伴う税制上の優遇が必要だと指摘する。 政界でもこのような動きがある。 民主党のイ·ミギョンㆍ金ヒョンミ議員は最近、3住宅以上の保有者が2住宅以上前·家賃で賃貸する場合、賃貸事業者登録を義務化する内容の賃貸住宅法改正案を発議した。 改正案によると、賃貸事業者として登録した65歳以上の高齢者は、総合所得税の課税標準額が一定の所得水準以下の場合は賃貸収入に対する所得税を100％減免などの内容が含まれている。
国土部の関係者は「日本でも義務登録業者に管理を任せる場合は、相続税や保有税などの税控除が行われていると聞いている」とし、「制度の補完次元での税制優遇措置を与える問題は、現在、企画財政部と協議中だ」と述べた。
（翻訳：みそっち）
韓国の集合アパート(1980年代の建設が多い)に住んでいる住民によれば”家賃を毎月払っているのではないからニホンでいう賃貸住宅とは違う”ということで、それを聞いて早とちりした韓国事情通が”韓国の高層アパートはほとんどが持ち家”という内容を紹介したことがあるそうです。 その内容は朝曰新聞などにも取り上げられ ”すばらしい住宅政策”という誤解を招いたままになっていますね。実際には自分で住む住宅を買えるのはごく一部の収入層に限られていて、ほとんどの住民はチョンセ＆ウォルセという韓国独自の保証金を家主に預けることで部屋を借りているようです、しかもその保証金は景気の良かった一時期をのぞいて最近では預かった保料金の運用で利益なんか出ませんから相場は上がるし月々払いのほうへシフトしていく傾向にあるんだとか ※その保証金も全額が返ってくるというのも口約束だけ。
その結果、実質的な賃貸料は天井知らずに駆け上がり部屋を借りられないひとも増えていて住宅難だということのようです。
ニホンでは家でもクルマでもローンで買うことができるし買うほうも違和感を感じていません、一方の韓国では月々払うということが恥ずかしいこととされているためローンのほとんどは”元金据え置き利息分だけ支払い”という期間が設けられていてその元金の支払い時期が来る前に買い換えるというのが一般化しています。その結果韓国では高年式の中古車が大量に出回ることになりますがそれらのクルマは国内でもう一度中古車店で販売されるのかというとそうでもないようです。みんな中東などへ中古車として輸出されるんですね。これは新車じゃ有りませんからメーカーとしても保証はしないし、中間業者が儲かる仕組みになっていることでひとつの社会現象となっているみたいですよ。 もひとつの家のほうですがこれはシンちゃんところに出てくるキムグミン（金愚民）さんのケースを読めばよく分かるとおもいます。
